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2026年物業(yè)管理員（師）職業(yè)能力等級評價考試（高級物業(yè)管理師）模擬試題及答案三,更多相關(guān)資訊請繼續(xù)查看易考吧物業(yè)管理師考試時間
1). 某物業(yè)公司受開發(fā)商委托對某花園小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。在發(fā)給小區(qū)業(yè)主的手冊中，明確寫到，物業(yè)管理范圍包括道路等；物業(yè)管理費主要包括管理與服務(wù)人員的工資及按規(guī)定提取的福利費、小區(qū)公用設(shè)施維修及保養(yǎng)費、綠化管理費，但未涉及地面停車位管理內(nèi)容。該花園小區(qū)建成交付使用后，地面停車位約有40個，以后漸漸發(fā)展到近100個左右?！?017年8月，該花園小區(qū)業(yè)主大會依法成立，某物業(yè)公司提出終止前期物業(yè)管理服務(wù)合同，遂在2017年11月底結(jié)束了在該花園小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)。同日，小區(qū)業(yè)委會提出要求移交相關(guān)資料及財產(chǎn)，包括本案爭議的地面停車費。2017年12月，某物業(yè)公司回函對公益性收費的收支進(jìn)行了說明，其中地面停車費結(jié)算后收益為零。小區(qū)業(yè)委會對此結(jié)算提出異議，在多次協(xié)商未果的情況下，于2018年5月訴至法院。小區(qū)業(yè)委會認(rèn)為，按前期物業(yè)管理服務(wù)合同約定，小區(qū)地面停車位屬全體業(yè)主所有，其收益也歸全體業(yè)主，故要求判令某物業(yè)公司返還停車費14.1萬元及利息1萬元。某物業(yè)公司承認(rèn)在管理小區(qū)物業(yè)期間，收取過上述金額的停車費，但收取的地面停車費已全部用于支付車輛管理人員的工資及法定稅費，并無余額。

正確答案：地面停車位屬于小區(qū)業(yè)主共有，某物業(yè)公司利用地面停車位收取的停車費，應(yīng)返還給小區(qū)業(yè)委會，但應(yīng)扣除必要的、合理的管理成本。小區(qū)的地面停車管理雖不在約定的物業(yè)管理范圍內(nèi)，但是該花園小區(qū)的停車管理客觀存在，必然產(chǎn)生相應(yīng)的管理成本，所以小區(qū)業(yè)委會要求全額返還地面停車費收入，沒有依據(jù)。某物業(yè)公司在剔除管理小區(qū)地面停車位的成本后，應(yīng)返還小區(qū)業(yè)委會部分地面停車費?！霰景咐饕婕耙韵聝蓚€問題：第一，商品房小區(qū)的地面停車位歸屬；第二，小區(qū)地面停車費收益的歸屬和分配?！龅谝唬唐贩啃^(qū)的地面停車位歸屬。小區(qū)地面停車位是政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證并批準(zhǔn)同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設(shè)置的停車設(shè)施。對于此類地面停車位的權(quán)屬，《民法典》第二百七十五條第一款規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。第二款規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。本條規(guī)定容易使人誤解第一款針對的是規(guī)劃車位，而第二款針對的是非規(guī)劃車位。事實上，只要地面停車位設(shè)置于業(yè)主共有的道路或其他場地，其權(quán)屬都由全體業(yè)主共有，而不論該車位是否經(jīng)過規(guī)劃許可。商品房小區(qū)建設(shè)完成后，隨著小區(qū)內(nèi)房屋的出售，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，小區(qū)共有部分的土地使用權(quán)歸小區(qū)業(yè)主共有。地面停車位是直接設(shè)置在土地表面的停車設(shè)施，占用業(yè)主共有使用權(quán)的土地表面，其所謂的產(chǎn)權(quán)實際上是土地使用權(quán)。開發(fā)商將商品房向業(yè)主出售后，建設(shè)范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主。地面停車位是占用業(yè)主共有道路或者其他場地停放汽車的車位，其歸屬也應(yīng)當(dāng)是隨土地使用權(quán)確定，即應(yīng)當(dāng)作為共有部分由業(yè)主共有?！龅诙^(qū)地面停車費收益的歸屬和分配?！睹穹ǖ洹返诙侔耸l規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。首先，該規(guī)定明確了共有部分收益應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主共有。其次，共有部分產(chǎn)生的收益中，開發(fā)商、物業(yè)公司或其他物業(yè)管理人可以扣除合理成本，產(chǎn)生收益所必須發(fā)生的費用，不應(yīng)由開發(fā)商、物業(yè)公司或其他物業(yè)管理人來承擔(dān)。最后，扣除合理成本后的其余收益應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。由此可見，小區(qū)地面停車位的收益所有權(quán)必然屬于業(yè)主共同所有，但是這里所指的收益應(yīng)當(dāng)是扣除相應(yīng)的管理成本后的純收益。在本案中，某物業(yè)公司為管理停車場付出了管理成本，應(yīng)當(dāng)支付其相應(yīng)的費用，而剩下的停車費則屬于小區(qū)業(yè)主委員會所有，其用途由業(yè)主大會決定，可以用于補(bǔ)充公共維修資金，也可以分配給全體業(yè)主。
2). 某物業(yè)公司從社會上招聘了一批保安員，一部分是江蘇的，一部分是四川的，一部分是江西的，60多名保安自成“三幫”。如果有四川人員違紀(jì)被罰款、辭退，整個四川的隊員就集體鬧事；如果工資一時未發(fā)，“三幫”就一起鬧事。而另一個物業(yè)公司有100多名保安，來自十一個省、市、地區(qū)，即使是一個省的也來自不同的縣、區(qū)，同時公司將他們的上崗班次分開，所以就沒有幫派的困擾。

正確答案：保安人員要面向社會招聘，除面試、有效證明材料外，還應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場考核。保安隊伍特別要防止拉幫結(jié)派。平時強(qiáng)化這方面的教育、引導(dǎo)，獎罰實事求是，就能避免拉幫結(jié)派。
3). 張先生在某花園小區(qū)買了一套商品房，在購房的同時，開發(fā)商承諾贈送三年的物業(yè)管理費。張先生很高興地與開發(fā)商簽約。入住后，張先生才發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司與開發(fā)商是同一家公司，其管理服務(wù)質(zhì)量低劣，服務(wù)范圍太窄，而且尚未取得主管部門授予的資格?！鲆荒旰?，小區(qū)成立業(yè)主委員會，業(yè)委會要求該小區(qū)物業(yè)公司增加服務(wù)范圍，提高服務(wù)質(zhì)量。而物業(yè)公司則要求征收物業(yè)管理費，取消原贈送協(xié)議；如果業(yè)主委員會更換物業(yè)公司，贈送的物業(yè)管理費要由業(yè)主自行支付，開發(fā)商和物業(yè)公司均不再承擔(dān)。雙方協(xié)商不一致，于是，小區(qū)的業(yè)主委員會以開發(fā)商和物業(yè)公司違約為由將其告上了法庭?！龇ㄔ赫J(rèn)為開發(fā)商和物業(yè)公司違背了誠信原則與合同實際履行原則，構(gòu)成違約，且其下屬物業(yè)公司不具備管理資質(zhì)，因而判處業(yè)主委員會另聘物業(yè)公司，兩年的物業(yè)管理費由開發(fā)商支付。

正確答案：本案例中，開發(fā)商與業(yè)主簽訂物業(yè)管理條款。其實，從法律的角度來看，開發(fā)商是不能與業(yè)主簽訂除前期服務(wù)合同約定以外的物業(yè)管理條款的。此案例中，物業(yè)管理承諾引發(fā)的法律后果，應(yīng)該由開發(fā)商來承擔(dān)。《民法典》第一百五十七條規(guī)定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。據(jù)此，如果開發(fā)商在購房合同中承諾了物業(yè)管理條款、內(nèi)容，而購房客戶認(rèn)為自己受誤導(dǎo)而簽約并遭受較大經(jīng)濟(jì)損失，則可以要求撤銷該購房合同，雙方退房退款。如果客戶因此遭受損失，如裝修費等，業(yè)主可以向開發(fā)商提出索賠請求。

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