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2026年物業(yè)管理師職業(yè)技能鑒定考試（技能實(shí)操·高級／三級）精選模擬試題及答案一
1). 無上海C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)與上一屆業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)合法簽訂自2005年8月23日起至2008年8月22日止的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同期滿后，上海C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)要撤出，但房管部門要求其管理到小區(qū)業(yè)主委員會(huì)改選后再撤出，故其服務(wù)至2010年3月底為止。合同第十三條約定，上海C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：(1)物業(yè)管理費(fèi)：0.40元/(㎡·月)；(2)保潔費(fèi)：每戶每月5.00元；(3)保安費(fèi)：每戶每月5.00元；(4)房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)：0.55元/(㎡·月)；(5)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)：詳見補(bǔ)充條款。合同補(bǔ)充條款中“房屋設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用”部分約定：(1)公用部位公共設(shè)施設(shè)備的電費(fèi)：小區(qū)的公用部位的照明用電(如：路燈、層燈等)，公共設(shè)施設(shè)備的電費(fèi)，按幢按門牌按戶分?jǐn)偅?2)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)：每年每平方米2.00元；(3)水箱蓄水池清洗費(fèi)：按照《關(guān)于水箱清洗和綠地養(yǎng)護(hù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(滬房地物[1996]872號)之規(guī)定，每年兩次的水箱蓄水池清洗費(fèi)用：20t水箱每只每次為224元，30t水箱每只每次為337元，30t以上的水箱(水池)每增加5t的，增加收費(fèi)46元，每增加10t的，增加收費(fèi)92元；(4)房屋避雷帶測試費(fèi)：每年一次，費(fèi)用為每米1.50元；(5)房屋完好率普查費(fèi)：每年一次，費(fèi)用為每年每平方米建筑面積0.20元；(6)樓宇對講系統(tǒng)的日常維修和保養(yǎng)費(fèi)：維修和保養(yǎng)費(fèi)每月每戶2.00元，材料費(fèi)按實(shí)結(jié)算；上述費(fèi)用從房屋維修資金中分?jǐn)偭兄?。如遇政策性調(diào)整，按規(guī)定與業(yè)委會(huì)協(xié)商后再調(diào)整?！錾虾Ｊ心彻I(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)于2010年5月5日取得備案證，2010年11月1日，經(jīng)該公寓三分之二以上業(yè)主簽名確認(rèn)，某公寓業(yè)委會(huì)于2010年12月訴至原審法院，要求判令：(1)C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)返還違法使用的維修基金計(jì)人民幣108389.14元，其中包括電梯年檢費(fèi)、限速器檢測費(fèi)、購置電梯對講設(shè)備費(fèi)、電費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、電控門養(yǎng)護(hù)費(fèi)和清理水箱費(fèi)；(2)C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)歸還代管的維修基金賬目，即做賬的各類憑證，支出各項(xiàng)費(fèi)用的發(fā)票?！鯟大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)辯稱，C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)與原業(yè)主大會(huì)簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，從2000年12月～2010年3月點(diǎn)止為某公寓提供物業(yè)服務(wù)，雙方物業(yè)服務(wù)合同已履行完畢。經(jīng)原業(yè)主大會(huì)同意，小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)維修費(fèi)用在維修基金中支出。在維修基金使用過程中，費(fèi)用支出憑證一式二份，由業(yè)主委員會(huì)簽字確認(rèn)后將其中一份交還C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)，某公寓業(yè)委會(huì)無權(quán)否認(rèn)上述《物業(yè)管理服務(wù)合同》，維修基金賬目已移交給上屆業(yè)委會(huì)，C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在每次發(fā)生費(fèi)用后，做出匯總報(bào)表并附相關(guān)憑證交給業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)審核確認(rèn)，業(yè)委會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的維修基金使用的匯總表、明細(xì)表及維修哪些東西的項(xiàng)目、價(jià)格等具體單子進(jìn)行審核，本案中爭議款項(xiàng)也是經(jīng)由原業(yè)委會(huì)審核確認(rèn)過的，并提供了加蓋原業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章及由負(fù)責(zé)人簽字、蓋章的《商品住宅維修基金支取匯總表》，某公寓業(yè)委會(huì)表示對此匯總表真實(shí)性沒有異議?！鰡栴}：物業(yè)服務(wù)企業(yè)按與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)合法簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定條款，使用維修基金是否合法？

正確答案：本案中，原業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主依法選舉產(chǎn)生的自治機(jī)構(gòu)，原業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所作決議、所簽訂合同等具有法律效力，并約束全體業(yè)主。對于某公寓業(yè)主委員會(huì)主張的從維修基金支出的電梯年檢費(fèi)等計(jì)108389.14元費(fèi)用的爭議，根據(jù)C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)與原業(yè)主大會(huì)簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》，爭議款項(xiàng)系維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，與物業(yè)管理費(fèi)、房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)等其他四項(xiàng)費(fèi)用是并列且獨(dú)立存在的，相互之間不存在包容和交叉，該公寓業(yè)主委員會(huì)主張物業(yè)管理費(fèi)等已包含爭議費(fèi)用缺乏依據(jù)；該爭議費(fèi)用的繳費(fèi)義務(wù)人為業(yè)主，C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)是收取該爭議費(fèi)用的權(quán)利人，權(quán)利人顯然沒有為義務(wù)人支付費(fèi)用的義務(wù)；在維修基金中列支該爭議費(fèi)用，是按業(yè)主大會(huì)同意“小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)維修費(fèi)用在維修基金中支出”的意見做賬，如果該爭議費(fèi)用不應(yīng)在維修基金中支出，就是業(yè)主違規(guī)使用維修基金，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合法簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》第十三條約定中維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)的補(bǔ)充條款，對房屋設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)從房屋維修基金中分?jǐn)偭兄?，屬于按合同約定使用維修基金，符合法律規(guī)定，且該爭議費(fèi)用的支出已經(jīng)過原業(yè)主委員會(huì)審核，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了加蓋原業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章及由負(fù)責(zé)人簽字、蓋章的《商品住宅維修基金支取匯總表》，所以，某公寓業(yè)主委員會(huì)關(guān)于C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)非法挪用爭議款項(xiàng)的主張不成立，某公寓業(yè)主委員會(huì)要求C大樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)歸還爭議款項(xiàng)，沒有法律依據(jù)，法院的判決是公正的。■當(dāng)然，本案例的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)與具體用途因約定在《物業(yè)管理服務(wù)合同》中，因此合法有效，可以作為住宅專項(xiàng)維修資金管理與使用的合法、有效的補(bǔ)充依據(jù)。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)沒有在合同中詳細(xì)約定，則應(yīng)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及國家和地方《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》來執(zhí)行。